¿Compro a mi nombre o a través de una empresa?

Puedes comprar a tu nombre o hacerlo a través de una empresa, pero te recomendamos esta última opción, es mas sencillo y económico en supuestos de transferencia hereditaria.

¿Cómo se constituye o registra una empresa? ¿Y de qué tipo debería ser?

En caso de optar por esta alternativa, nosotros nos encargamos delregistro completo. Para la compra de inmuebles, recomendamos preferentemente una LLC o una Corp. En ambos casos se trata de sociedaded de acciones al portador. El tiempo de constitución oscila los 5 días.

¿Qué documentos recibimos como constancia de que tenemos esta compañía?

La compañía estará registrada en el departamento de Corporaciones del Estado en la que fue inscripta. Por ejemplo, si fuera una corporación para adquirir propiedades en Detroit, estará inscripta en el Estado de Michigan. El Bylaw y los Artículos de Incorporación son los documentos que se entregan en demostración de la existencia de la sociedad. Dichos documentos pueden ser también consultados online.

¿Hay un límite de propiedades por compañía?

No existe ningún tipo de limite. Puedes tener todas las propiedadesque decidas adquirir bajo una misma compañía.

¿Cómo se elige la propiedad?

Con nuestra asistencia y en base al análisis de la inversión que realizamos, ya que solo compramos unidades que inspeccionamos y evaluamos y que definitivamente resulten en un buen negocio para el comprador, tanto al momento de la compra como de la venta futura.

¿Hay zonas marginales en la ciudad?

Detroit es una gran ciudad, más grande aun que las conocidas en el estado de Florida. Y como en toda gran ciudad, hay zonas bue-nas y otras malas. Parte de nuestra tarea es justamente saber donde comprar y donde no.

¿Las propiedades se encuentran en zonas con buenas escuelas públicas?

Todo nuestro inventario está en barrios familiares u orientados a familias (de ahí que busquemos siempre unidades de no menos de 3 dormitorios) y en cada uno de estos barrios hay al menos 1 escuela.

¿Cómo son las unidades?

Las unidades tienen un promedio de 100 m2 de superficie. Todas se entregan listas para rentar y con inquilino bajo contrato. Las unidades que trabajamos son siempre de al menos 3 dormitorios. Todas están ubicadas en zonas en las que tendrán buen valor de reventa. Para la renta, se prioriza siempre a los grupos familiares constituidos, que suelen ser los inquilinos menos problemáticos.

¿Cómo y dónde se hacen los pagos?

El pago de la unidad se puede realizar por transferencia de los fondos a la Compañía de Títulos de Detroit, quien realiza físicamente la escritura y opera como agente legal para la protección de los fondos hasta que la operación está completa y el título en favor del comprador se encuentre emitido.

¿A qué se refieren cuando hablan de que todos los gastos están contemplados al momento del cierre?

Al momento de comprar una propiedad el precio publicado es final. No existen sorpresas ni imprevistos. No hay gastos de escritura, comisiones, honorarios de abogado, impuestos, sellados. El precio de cierre es exactamente el precio que se publicó. .

¿Qué documentación necesito para comprar una propiedad? ¿Cómo se envían los datos y cómo se firma el acto de compra?

TODA la documentacion requerida se firma vía email. La única documentacion que el abogado precisa es un documento valido -idealmente pasaporte-, que pueda demostrar que eres una persona física.

¿Cuánto cobran de comisión?

No cobramos comisión ya que no somos una inmobiliaria sino una compañía de inversión. Nosotros no comisionamos ni tercerizamos unidades. Todas son compradas y refaccionadas -de ser necesario-, antes de pasar a formar parte del inventario disponible. Hacemos la escrituración de forma inmediata ni bien se reciben los fondos para la adquisición.

¿Las unidades que se adquieren ya están equipadas y readecuadas para ser rentadas?

Sí. Están completamente refaccionadas y se entregan al inversor ya rentadas.

¿Quién es responsable de proveer y mantener los electrodomésticos?

A diferencia de otras ciudades como Atlanta o todas las de Florida por ejemplo, en Detroit el propietario NO es responsable de la provisión de electrodomésticos (y por ende, tampoco de su mantenimiento). Esto significa que las casas se entregan sin cocina, heladera, lava/secarropa o aire acondicionado. Todos estos son responsabilidad del inquilino, lo que implica un gran ahorro en gastos anuales de mantenimiento. La ley de Michigan solo exige al propietario la provisión de agua caliente y calefacción.

¿En cuánto tiempo se acredita el primer mes de renta?

A los 30 días de la escrituración usted recibe los fondos correspondientes al primer mes de renta o a su equivalente, de acuerdo a los días rentados desde la fecha de posesión de la unidad.

¿Podemos tener un detalle de cuál es el monto de renta mensual según la inversión?

¡Por supuesto! Para cada propiedad ofrecida, figura en nuestros registros el correspondiente retorno estimado.

¿De cuántos años es el contrato de renta?

Los contratos de renta particulares en USA son anuales, aunque Detroit permite hacerlos de hasta 5 años. Lo ideal, si se puede elegir, es a 3 años.

¿Cómo se garantiza el alquiler? ¿Qué ocurre en caso de que el inquilino no pague?

Nunca se puede garantizar que un inquilino pague. Lo que sí se hace es calificarlo para saber por su historial, que su record es aceptable y dispone del dinero necesario para el pago de la renta al momento del chequeo.
En caso de que no cumpla con su compromiso, la ley contempla el “EVICTION” (desalojo), que demora aprox. unos 60 días desde el momento del pedido hasta su efectivización.

¿Qué significa un inquilino «SECCIÓN 8»?

«Section 8» (sección ocho), es el programa de gobierno de los Estados Unidos por el que se subvenciona a aquellos ciudadanos que tienen trabajo, cuyos ingresos no son suficientes para el pago de una vivienda digna.En este caso también, a diferencia de otros estados de USA, el Gobierno aporta el paga de hasta el 100% de la renta y realiza inspecciones a las propiedades que califican para formar parte del programa. Una vez rentadas, es el inquilino quien recibe inspecciones periódicas para controlar que la vivienda sea mantenida en las condiciones en las que la recibió, contra riesgo deperder el privilegio de esta subvención gubernamental si no lo hace.

¿Qué servicios incluye la administración?

La administración se ocupa del cobro del alquiler y del mantenimiento de la unidad. Para ello percibe un fee del 10% del monto de cada alquiler, siempre que la propiedad este alquilada. Si queda temporalmente sin inquilino no hay obligación de pagar ninguna comisión.
La administración se ocupa también de realquilar la unidad cuando quede vacante. Para ello cobra como comisión el primer mes de alquiler.
Finalmente la administración responde a cualquier necesidad de reparación de la unidad, resolviendo el inconveniente surgido para manetener la unidad “funcional y operativa” para el inquilino.

A modo de ejemplo, ¿cómo sería el detalle de gastos asociado a la compra y posterior mantenimiento?

Mantenimiento y Administración: Esta tarea está a cargo de una compañía local con trayectoria en Detroit, a la cual supervisamos y auditamos desde Prisma Miami. Esta empresa percibe el 10% de la renta colectada; es decir, que si no hay inquilino o por algun motivo éste no paga, la administradora no cobra sus honorarios. Esto no solo equilibra el gasto en relación directa al retorno, sino que además motiva a la empresa que colecta la renta a cumplir con sus tareas.
Taxes: Se paga el Real Estate Property Tax, o sea el impuesto a la propiedad. El valor está basado en el costo pagado por la adquisición del inmueble.
Seguro: Se realiza sobre la propiedad y cubre sobre todo lo que en inglés se conoce como LIABILITY, o sea Responsabilidad Civil por el inquilino. Su costo anual aproximado ronda los U$D $840.
Libre de Expensas: Dado que nuestras unidades no son parte de un condominio, no existen expensas.
El pago de todos los servicios es responsabilidad del inquilino mientras éste ocupe la propiedad.

¿Quién hace el mantenimiento estrucutural de la casa (si se rompe un caño, por ejemplo.)?

Desde Prisma Miami nos ocupamos del seguimiento de cada propiedad, a través de nuestro convenio con Detroit Premier Property Group, compañía a la que supervisamos y auditamos. Detroit Premier Property Group se ocupa DE TODO lo relacionado a la unidad, su mantenimiento y la cobranza de las rentas.

¿Hay seguros para casos de robo, daños, etc.?

Todas nuestras unidades se aseguran apenas se compran.

¿Cuál es el horizonte temporal de la inversión? ¿Cuándo se puede recuperar el dinero y cómo se hace?

Como en toda inversión, esto depende exclusivamente de los movi-mientos del mercado. Pero mientras se aprecia la unidad, estarás recibiendo muy buenos retornos. Llegado el momento y tomada la decisión de retirarse del negocio, nosotros con gusto podemos ocuparnos de la venta de tu o tus unidades.

Me comentaba un conocido que muchos inversores optan por la modalidad de comprar con crédito hipotecario en vez de comprar al contado. En tu experiencia, qué conviene más?

La modalidad de compra a crédito no es recomendable del modo habitual en este tipo de inversión por diferentes motivos. Principalmente, si la idea es aprovechar el beneficio financiero de una compra a crédito, lo ideal es adquirir las unidades cash y después de un tiempo hacer un “CASH OUT”, lo que te permitirá obtener un retorno muy atractivo, producto del “cash on cash”. A partir de aquí, puedes hacer una hipoteca sobre la unidad con un interés estimadodel orden del 5% anual a 30 años. Y el dinero obtenido del cash on cash podrías aplicarlo a la compra de nuevas unidades.
Si bien nosotros no realizamos la financiación, con gusto podemos analizar y presentarte las entidades financieras que se dedican a este tipo de operaciones.

Por lo que estuve viendo en las simulaciones que determinan la cuota para una hipoteca, las cuotas de los créditos son simi-lares a las de los alquileres. Por qué entonces los potenciales inquilinos preferirían pagar un alquiler, antes que pagar una hipoteca?

El residente promedio de Detroit no califica actualmente para obte-ner un crédito. Si bien la ciudad está saliendo a pasos agigantados de la crisis, la gran mayoría de la clase trabajadora potencialmente interesada en obtener un crédito para la compra de una vivienda nodispone aún de la calificación crediticia necesaria para acceder a un préstamo, y menos aún del dinero en efectivo como para hacer el down payment o adelanto que hace falta en cualquier operación inmobiliaria. Un detalle que refuerza este punto es que durante el 2017, el reporte de la cantidad de créditos hipotecarios otorgados en la ciudad de Detroit para adquisición de viviendas como las que manejamos fue de solo 17. Esto equivale a decir que prácticamenteno se otorgaron créditos durante el año.

 

Desde la perspectiva de un inversor, resulta interesante destacar que en Detroit se está repitiendo el modelo que se ha dado en situaciones similares en países estables (algo que nosotros ya he-mos vivido en otros estados de USA algunos años atrás): Una vez que los bancos y entidades financieras se despojan de las propiedades re poseídas y vuelven a tener capital de trabajo, comienzan a otorgar los créditos que hoy niegan, al mismo tiempo que se van recomponiendo tanto la calificación de las líneas de crédito como lacapacidad de ahorro de los habitantes de Detroit.

 

En resumen, los inquilinos de hoy podrían ser los próximos propie-tarios de las casas que hoy están rentando. Y como plus, éstas tendrían valores superiores a los abonados al momento de la adquisición por parte de los inversores.